TOP
长城装饰
行业资讯
/ Field News
土地权限“撞线” 房产权到期后该咋办
2016-5-9阅读量:2294


       温州20年住宅用地使用权到期事件触动了很多有房者的神经,虽然对于70年权限的业主来说距离土地使用权撞限还有很多年,但是此事件抛出的两大问题引发了公众的热切关注:70年权限为何会缩水;住宅用地使用权到期到底该怎么办?然而,目前国家尚未出台相关实施细则。有关人士与相关专家对此众说纷纭,看看他们怎么说?

温州现土地权限“撞线” 尚无法可依 

    近日,有媒体报道,温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻。温州市国土局表示,媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期,但“自动续期”该如何续,目前国家尚未出台相关实施细则。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续。温州市国土局已着手研究相关方案,近期将报上级研究决定,妥善化解这类问题。

    温州事件触动了很多有房者的神经,虽然对于70年权限的业主来说距离土地使用权撞线还有很多年,但是此事件也抛出两大问题引发公众的热议:一、70年权限为何会缩水;二、住宅用地使用权到期到底该怎么办。


说好的70年权限为何“缩水”?

    在不少公众的印象中,购置房屋的“产权”多数都是70年,怎么会年限“缩水”呢?

    参与物权法起草的一些人士表示,公众首先要明确,房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权,是私有财产权的一种,受宪法和物权法保护,没有期限限制。而土地使用权是有期限的,目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。

    我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年,距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限,地方政府提出的理由主要有三类:

    --在政策范围内调整。温州市国土局称,上世纪90年代,在土地出让政策开始执行时,该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择给予办理出让手续。

    地方国土部门称,土地使用年限降低,可减少缴纳相应的土地出让金,在一定程度上可降低房价,让利给终端消费者。

    --方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称,因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主,一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限,势必会出现一栋建筑中,商业、住宅出让终止时间不一致的情况,带来处置困难。

      --先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前,已在国有土地使用权出让上先试先行,出现了部分遗留问题。

      广东省房地产研究会会长黄远华认为,除此之外,还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算,正常的房产规划、开发和销售等过程,一般需要两到三年时间,但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况,一拖就是好多年;还有一些房地产项目规模较大,分多期建设,持续开发十多年,导致消费者购房时,土地使用年限“缩水”严重。

住宅用地使用权到期该怎么办?

    虽然对于大多数人来说,住宅的用地使用年限还有数十年,但人们普遍追问:房产的土地使用权到期了该如何续期?

    《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明对《第一财经日报》记者表示,根据《物权法》规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。不过,所谓“自动续期”是否有偿,目前在法律层面尚未明确。

    1、没有达到最高限70年土地使用权该如何续期?

    有专家指出:约定20年以及没有达到最高限70年的,首先应当自动续期至70年,同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

    浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示:“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补,这几十年土地出让的差价都很大。土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的,如果让现在的住户来承担成本,既不公平也很难实施。

    2、70年土地使用权到期的房产又该如何续期?

    杨立新认为,有两个办法可供选择:一是免费,让利给业主;二是费改税,不再收取出让金,而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

    汪丽娜说,在我国,房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房,房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说,70年之后再交一大笔出让金显然不太合理,可以象征性交一点。

    汪丽娜、杨立新等认为,在强调法治社会的今天,首先需要明确的是,要坚持有法必依,严格落实物权领域的立法成果,增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面,针对物权法规定并不详尽的现实,通过充分吸取民意及规范的程序,尽早出台关于土地出让续期的实施细则,缓解公众焦虑。

    3、专家建议土地使用权续期收费应从低

    尽管暂时无章可循,但有专家王利明指出:续期和出让是有区别的,不能把续期收费和土地出让的收费等同起来。”

    中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强表示,在《物权法》刚刚发布时,社会就有这个疑虑:住宅建设用地使用权期间届满的自动续期,如何续、是否收费、收费标准又是什么,法律上没有明确规定。但当时面临土地到期的情况还比较少,所以没有做更深入的讨论。

    他分析称,建设用地使用权,政府已经通过出让的方式让渡给开发商,开发商又转让给业主,也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期限届满的自动续期,不是说70年到期权利就作废,需要重新设定权利,而是到期后自动延期,这意味着权利依然有效,不能重新设定,只需要续期而已,因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取,而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。

    4、房地产税或成最佳解决方案

    温州事件的积极意义在于,让土地使用权的续期问题在成为各地普遍现象之前暴露出来,为充分讨论“如何续期”留足时间。

    有相关人士建议,从更长远的一段时期来看,在政策设计上,房地产税仍算是解决这一问题的最好方法,以每年征收的房地产税代替一次性征收的土地出让金,在房地产税全面开征以后,对续期的土地使用权就可以不再补征出让金。

    实际上,作为楼市长期调控的顶层政策,房地产税在设计上已经包括了土地在长期使用上的税费内容。

    2015年财政部相关负责人就曾指出,房地产税改革要把现行的房产税和城镇土地使用税合并,这一思路已基本确定。这意味着房地产税将增加房地产保有环节的税负,而且是以房地产的评估值为征税基础,评估价值里就包括了地价。

    虽然房地产税在政策设计上能解决多种问题,近期来看却仍然难以改变大格局。

    大格局是什么?一个是整个土地税收。土地出让金作为地方政府的主要财政来源,如果并入房地产税中分期支付,则难免会触动地方利益。另一个是整体经济走势。房地产作为今年经济企稳的"重要推手",如今的政策口径早已宽松,像房地产税这类早已被“妖魔化”的调控性政策更是大忌。

      此次温州20年土地使用权的“撞限”引发全国的关切。不管是基层实务部门还是广大业主,都呼吁有关部门对住宅用地使用权续期能尽快有顶层设计,以便广大业主安心,吃上“定心丸”,基层有法可依、有章可循。当大部分人都成为商品房业主,住宅用地使用权续期就成为民众生活的公共议题。及时、妥善、平稳解好这道“题”,缓解业主们的焦虑,衔接好相关制度、法律之间的缝隙,既是当务之急,又需深思慎取。




返回