2016-5-9
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温州20年住宅用地使用权到期事件触动了很多有房者的神经，虽然对于70年权限的业主来说距离土地使用权撞限还有很多年，但是此事件抛出的两大问题引发了公众的热切关注：70年权限为何会缩水；住宅用地使用权到期到底该怎么办？然而，目前国家尚未出台相关实施细则。有关人士与相关专家对此众说纷纭，看看他们怎么说？
温州事件触动了很多有房者的神经，虽然对于70年权限的业主来说距离土地使用权撞线还有很多年，但是此事件也抛出两大问题引发公众的热议：一、70年权限为何会缩水；二、住宅用地使用权到期到底该怎么办。
在不少公众的印象中，购置房屋的“产权”多数都是70年，怎么会年限“缩水”呢？
参与物权法起草的一些人士表示，公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。
我国的绝大部分住宅用地使用年限都是70年，距离到期还有四五十年。之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：
--在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。
地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给终端消费者。
--方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何土地使用权期限是50年时称，因为重庆市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。
--先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让上先试先行，出现了部分遗留问题。
广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。土地使用时间是从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年；还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用年限“缩水”严重。
虽然对于大多数人来说，住宅的用地使用年限还有数十年，但人们普遍追问：房产的土地使用权到期了该如何续期？
《物权法》起草者之一、中国人民大学常务副校长王利明对《第一财经日报》记者表示，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，所谓“自动续期”是否有偿，目前在法律层面尚未明确。
1、没有达到最高限70年土地使用权该如何续期？
有专家指出：约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。
浙江大学房地产研究中心专家田传浩表示：“补差价”的做法没太必要。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平也很难实施。
2、70年土地使用权到期的房产又该如何续期？
杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主；二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。
汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分的积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不太合理，可以象征性交一点。
汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心；另一方面，针对物权法规定并不详尽的现实，通过充分吸取民意及规范的程序，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。
3、专家建议土地使用权续期收费应从低
尽管暂时无章可循，但有专家王利明指出：续期和出让是有区别的，不能把续期收费和土地出让的收费等同起来。”
中国民法学研究会副秘书长、北京理工大学法学院副教授孟强表示，在《物权法》刚刚发布时，社会就有这个疑虑：住宅建设用地使用权期间届满的自动续期，如何续、是否收费、收费标准又是什么，法律上没有明确规定。但当时面临土地到期的情况还比较少，所以没有做更深入的讨论。
他分析称，建设用地使用权，政府已经通过出让的方式让渡给开发商，开发商又转让给业主，也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，不是说70年到期权利就作废，需要重新设定权利，而是到期后自动延期，这意味着权利依然有效，不能重新设定，只需要续期而已，因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取，而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。
4、房地产税或成最佳解决方案
温州事件的积极意义在于，让土地使用权的续期问题在成为各地普遍现象之前暴露出来，为充分讨论“如何续期”留足时间。
有相关人士建议，从更长远的一段时期来看，在政策设计上，房地产税仍算是解决这一问题的最好方法，以每年征收的房地产税代替一次性征收的土地出让金，在房地产税全面开征以后，对续期的土地使用权就可以不再补征出让金。
实际上，作为楼市长期调控的顶层政策，房地产税在设计上已经包括了土地在长期使用上的税费内容。
2015年财政部相关负责人就曾指出，房地产税改革要把现行的房产税和城镇土地使用税合并，这一思路已基本确定。这意味着房地产税将增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础，评估价值里就包括了地价。
虽然房地产税在政策设计上能解决多种问题，近期来看却仍然难以改变大格局。
大格局是什么?一个是整个土地税收。土地出让金作为地方政府的主要财政来源，如果并入房地产税中分期支付，则难免会触动地方利益。另一个是整体经济走势。房地产作为今年经济企稳的"重要推手"，如今的政策口径早已宽松，像房地产税这类早已被“妖魔化”的调控性政策更是大忌。
此次温州20年土地使用权的“撞限”引发全国的关切。不管是基层实务部门还是广大业主，都呼吁有关部门对住宅用地使用权续期能尽快有顶层设计，以便广大业主安心，吃上“定心丸”，基层有法可依、有章可循。当大部分人都成为商品房业主，住宅用地使用权续期就成为民众生活的公共议题。及时、妥善、平稳解好这道“题”，缓解业主们的焦虑，衔接好相关制度、法律之间的缝隙，既是当务之急，又需深思慎取。
